Seit Anfang des Jahres 2020 hat der Berliner Senat den sogenannten Mietendeckel als weiteres Instrument etabliert, welches den Mietmarkt mehr regulieren soll und somit direkten Einfluss auf Wohnungseigentümer und Mieter nimmt.
Das neue Mietendeckelgesetz des Berliner Senats, welches zum 30.01.2020 beschlossen wurde, wird in zwei separaten Stufen umgesetzt und nutzt Instrumente wie das Einfrieren, das Deckeln und Herabsenken der Mieten. Die erste Stufe gilt seit dem 23.02.2020 und friert die Mieten, die in Berlin von Vermietern bisher gefordert wurden, auf den Stand vom 18.06.2019 ein. Ab diesem Tag durften somit keinerlei Mieterhöhungen mehr ausgesprochen oder sogar mehr Miete eingenommen werden wie zuvor im Juni 2019 veranschlagt wurde.
Die zweite Stufe des Mietendeckelgesetzes trat nun zum 23.11.2020 in Kraft und verlangt die Herabsetzung der vereinnahmten Miete, soweit sie 20 Prozent über den vom Senat festgelegten Obergrenzen liegt. Die erlaubten Mietobergrenzen sind in der Höchstwerttabelle der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung eindeutig definiert und fallen entsprechend Baujahr, Lage und Ausstattung der Wohnung variabel aus.
Der Mietendeckel gilt derzeitig nicht für Wohnungen, die ab dem Jahr 2014 erbaut wurden oder erstmalig ab diesem Zeitpunkt zu Wohnzwecken zur Verfügung standen. Dem entsprechend betrifft das neue Gesetz eine Anzahl von ca. 1,5 Millionen Mietwohnungen und der Senat rechnet mit ca. 340.000 Wohnungen, deren Eigentümer eine unzulässige Miete einnehmen und diese entsprechend gesenkt werden muss. Eigentümer und Verwalter müssen mit empfindlichen Bußgeldern rechnen (laut Senatsauskunft ca. 1.000€ bis 2.000€ und in Einzelfällen sogar bis zu 500.000€), sollten sie den Regelungen des Mietendeckels nicht Folge leisten. Ab dem Jahr 2022 dürfen die Mieten zum Inflationsausgleich bis zu 1,3 Prozent pro Jahr steigen, soweit hier nicht die Mietobergrenzen überschritten werden. Grundsätzlich ist zwar das Mietendeckelgesetz derzeitig in Kraft, allerdings wird auf eine Entscheidung der Rechtskräftigkeit seitens des Bundesverfassungsgerichtes spätestens im 3. Quartal 2021 mit Spannung gewartet, welches diesen Gesetzesvorstoß des Berliner Senates rückwirkend kippen könnte.
Was der Mietendeckel für Folgen bzw. Auswirkungen haben wird ist derzeitig sehr umstritten und sorgt bereits jetzt für einen starken Investitionsrückgang. Das neue Gesetz wirkt einerseits für entspanntere Marktpreise bzw. für überschaubare Mieten, welche den geringverdienenden Bevölkerungsgruppen in Berlin zugutekommen. Auf der anderen Seite sorgt es für ein Ungleichgewicht zwischen Investition und Rendite. Private Wohnungseigentümer sorgen sich meist um die Bezahlbarkeit Ihrer Kredite nach erfolgter Herabsetzung der Mieteinnahmen, welches einen Modernisierungsstau kurz- oder langfristig zur Folge haben könnte. Zudem treten öfters Überlegungen der Vermieter hervor, die Wohnung nach Auszug der Mieter überhaupt nicht mehr zu vermieten bzw. selbst zu nutzen oder sogar zu veräußern. Diese Abfolge würde eher einen Rückgang von bezahlbaren Mietwohnungen zu Folge haben, da leerstehende Wohnungen meist von Selbstnutzern erworben werden und diese so nicht mehr an Dritte vermietet werden können.
Auch große Immobilienunternehmen reagieren ähnlich und stoppen sogar sämtliche Neubau- oder Modernisierungsmaßnahmen in Berlin, welches das Grundproblem, die Wohnraumknappheit noch weiter verschärft. Somit stellt sich letztlich die Frage ob die Funktion des Mietendeckels nicht eher weiter für mehr angespannte Verhältnisse auf dem Berliner Wohnungsmarkt sorgt und gar eine Preissteigerung der zum Verkauf stehenden leeren Wohnungen hervorruft. Wir als Berater vieler Investoren aus dem In- und Ausland verspüren klar die Sorgen und Überlegungen unserer Kunden und vernehmen deutlich die Tendenz zur Veräußerung der vorhandenen Kapitalanlage. Sollte sich dieser Trend in den nächsten Jahren verschärfen, wird der Berliner Senat eventuell auf Grund des sehr starken Investitionsrückganges andere Anstrengungen leisten müssen, die durch bereits jetzt entgangene Steuergelder nicht wieder aufgefangen werden können und letztlich zu einer Mehrbelastung der Bürger führen werden.
Wenn Sie selbst Eigentümer einer oder mehrerer Wohnungen sind, schreiben Sie uns gerne an. Gemeinsam können wir Ihnen die Möglichkeiten entsprechend aller gesetzlichen Regelungen aufzeigen und mit Ihnen eine Strategie erarbeiten, die einen sicheren und erfolgsorientierten Weg Ihrer Investition aufzeigt, auf dem wir Sie stets begleiten.
Wir freuen uns auf Ihren Kontakt und beraten Sie gerne individuell bei allen Fragen zu Ihrem Investment: info@trust-agn.com.
Nils Ellerkamp, CEO TRUST-AGN Holding GmbH
